المملكة: وفق ما نشرته “اليوم”.. نسب جديدة لبناء الفلل في اشتراطات المباني السكنية

نسب البناء للفلل

3 فئات من الفلل

وقسمت قائمة الاشتراطات الفلل إلى 3 فئات، بحيث تكون مخصصة للسكن في جميع الطوابق، وبحد أقصى طابقين وملحق علوي وملاحق خارجية وبدروم، ولها مداخل أرضية ومواقف سيارات، بالإضافة إلى مساحات خارجية مستقلة.
وأوضحت أن الفئة الأولى هي فيلا منفصلة وهي وحدة سكنية متكاملة مبنية على قطعة أرض مستقلة ذات ارتدادات منتظمة في جميع الاتجاهات ومدخل أرضي ومواقف سيارات بالإضافة إلى مساحات خارجية مستقلة.
أما النوع الثاني فهو الفيلا الملحقة وهي وحدة سكنية مبنية على قطعة أرض ملاصقة للجار من جهة، والجار من جهة أخرى، ويفصل الإطار الإنشائي عن الجيران بـ “حائط مزدوج”.
وأوضحت أن الفئة الثالثة هي الفيلا الملحقة وهي وحدة سكنية تبنى على قطعة أرض ملاصقة لوحدات أخرى من أكثر من جهة مع فصل الهيكل الإنشائي لكل وحدة مع الحفاظ على الارتدادات المنتظمة حول كامل البناء.
وحددت الاشتراطات المباني السكنية المكونة من أكثر من طابقين، وبارتفاع إجمالي لا يتجاوز 23 متراً عن مستوى سطح الأرض، وتحتوي على عدد من الوحدات السكنية لا يقل عن 3 وحدات، بما في ذلك المباني السكنية والتجارية والإدارية.

بناء فلل على الصامت

سمحت قائمة الاشتراطات ببناء مجموعة فلل على الضاحية من جهة واحدة بشرط أن لا يقل التراجع من الجهة الأخرى عن جهة الجار عن 3 أمتار.
وأوضحت أنه في حالة البناء على موقع صامت من جهة أو جهتين في جميع الطوابق، يجب فصل الإطار الإنشائي بعمل جدار مزدوج بفاصل إنشائي عن الجيران، ويجب تشطيب الجزء الظاهر من الجيران عند البناء على موقع صامت بنفس المواد المستخدمة لهم (في حالة وجود جار قائم)، ويمكن استخدام مواد تشطيب أخرى بشرط موافقة الأمانة أو البلدية عليها.
وأجازت اللائحة فصل الأدوار في الفلل السكنية بحيث يكون كل طابق وحدة سكنية منفصلة ذات مدخل مستقل، على أن يتم توفير موقف لكل وحدة سكنية ضمن حدود العقار، وألا يقل عرض القطعة على الشارع عن 12 متراً في الفلل المنفصلة، ​​وألا يقل عرض القطعة عن 10 أمتار في الفلل المتصلة وشبه المتصلة.
يلتزم المرخص له بتوفير مواقف سيارات داخل حدود العقار لكل فيلا تقع على قطعة أرض مساحتها 400 متر مربع فأقل، وموقفين للسيارات للفلل التي تزيد مساحتها عن 400 متر مربع، مع السماح بفتح باب غرفة السائق من السور الخارجي.

نسب البناء للمباني السكنية والتجارية والإدارية

واشترطت أنه في المباني السكنية أو التجارية يجب ألا تزيد نسبة البناء في الطابق الأرضي على 65% من مساحة قطعة الأرض، وألا تزيد نسبة البناء في الطابق الأول والأدوار المتكررة على 70% من مساحة قطعة الأرض، وألا تزيد نسبة البناء في الملحق العلوي على 70% من مساحة الطابق الذي يقع أسفله، بما في ذلك عناصر الحركة الرأسية (السلالم والمصاعد).
أما بالنسبة للمباني الإدارية فلا تزيد نسبة البناء في الطابق الأرضي على 70% من مساحة قطعة الأرض، ولا تزيد نسبة البناء في الطابق الأول والأدوار المتكررة على 70% من مساحة قطعة الأرض، ولا تزيد نسبة البناء في الملحق العلوي على 70% من مساحة الطابق الذي يقع أسفله، بما في ذلك عناصر الحركة الرأسية (السلالم والمصاعد).

12 متطلبًا للتنظيم المكاني

من جهة أخرى، حددت الوزارة 12 متطلباً للتنظيم المكاني، تلزم المرخص له بالالتزام بوثائق وأنظمة البناء والمخطط المعتمد لكل منطقة تخطيطية، بما في ذلك الاستخدامات المسموح بها، ونسبة البناء في الطابق الأرضي والملاحق الأرضية والعلوية، والارتدادات الأمامية والجانبية والخلفية، وعدد الطوابق، والحد الأقصى المسموح به لارتفاع المبنى، والأسوار، ومتوسط ​​عدد مواقف السيارات التي يجب توفيرها ضمن حدود الموقع.
يلتزم المرخص له بالالتزام بمتطلبات ومعايير التصميم الواردة في دليل تصميم مواقف السيارات، وأن تكون السلالم الخارجية ومداخل السيارات والمنحدرات ضمن حدود ملكية العقار لجميع المباني، باستثناء الفلل السكنية، والتي لا يتجاوز عرضها عرض الرصيف.
وشددت الوزارة على ضرورة معالجة الواجهات بما يتوافق مع الكود الحضري للمنطقة التي يقع فيها المبنى، وفي المباني التي تحتوي على شقق سكنية يجب توفير موقف إضافي للنزلاء لكل خمس شقق.
سمحت البلدية بأن يكون الطابق الأرضي موقفاً للسيارات في المباني السكنية متعددة الطوابق، على أن لا يقل ارتفاعه عن 2.5 متر، وفي هذه الحالة لا يحسب ضمن عدد الطوابق العادية، مع الالتزام بزراعة واجهة موقف السيارات بأنواع الأشجار المحلية المعتمدة من الأمانة أو البلدية، لتحسين البيئة المحيطة والحفاظ على المظهر العام.
حظرت الوزارة إقامة أسوار للمباني السكنية والتجارية والإدارية على الشوارع التجارية، ولا يجوز أن يتجاوز السور الجانبي نهاية المبنى على الشوارع التجارية، ويسمح بإنشاء الأسوار بعد التراجع العادي للشارع التجاري، بشرط موافقة الأمانة أو البلدية.
يلتزم المرخص له بإنشاء أسوار بارتفاع لا يتجاوز 3.5 متر على حدود العقار المجاور للمباني السكنية (الفلل والمباني السكنية)، ويجوز إزالة السور في الشوارع الرئيسية لزيادة عدد المواقف المخصصة للوحدات السكنية.

منع الحواجز

حظر إنشاء أي نوع من الحواجز فوق الأسوار لزيادة ارتفاع السور عما هو مسموح به، فيما سمح بإنشاء سرداب على كامل حدود أملاك الفلل الخاصة (المستقلة وشبه الملحقة والمتلاصقة) والمباني السكنية والمباني السكنية التجارية والمباني السكنية الإدارية والسكن الجماعي، كما سمح بإنشاء مدخل/مخرج سرداب للأراضي الواقعة على أكثر من شارع من كل تلك الشوارع.
وأوضحت الوزارة أن التراجع المطلوب يتم حسابه من بداية حد العقار إلى بداية حد البناء في الطابق الأرضي، فيما لم تسمح باستخدام المسطحات البنائية في التراجعات كتراس أو بلكونة خارجية، ولا يسمح بوضع وحدات تكييف أو أجهزة استقبال فضائيات عليها.
وشددت اللائحة على ضرورة توفير موقع للتخلص من النفايات في المباني التي يزيد ارتفاعها عن 4 طوابق، بحيث يكون مفتوحاً في كل طابق ويصل إلى الأرض لغرفة التجميع ذات باب يغلق ذاتياً ويفتح إلى الخارج.

مكافحة الحريق

وتلزم المتطلبات المنشآت بتنفيذ الأنظمة اللازمة للوقاية من الحرائق ومكافحتها ومنع انتشار اللهب وفقاً لمتطلبات كود الحماية من الحرائق السعودي، مع تحديد جميع مخارج وممرات الهروب والمنحدرات والسلالم اللازمة.
ونصت على أن تكون أرضيات المناطق المفتوحة والأرصفة الخارجية من مواد مقاومة للانزلاق وبميل في اتجاه تصريف المياه لا يقل عن 1% ولا يزيد عن 2% لتصريف مياه الأمطار والغسيل.
وشددت على تطبيق متطلبات الاستدامة والتي تتضمن ترشيد استخدام الطاقة والمياه وإعادة استخدام المياه المعالجة واستخدام المواد الخام المناسبة والمواد غير الضارة بالبيئة.
وتطلب ذلك توفير الإضاءة والتهوية الطبيعية لكافة فراغات المبنى من خلال فتحات مباشرة على الواجهات أو فتحات السقف أو الفتحات العلوية أو فتحات السقف مع الالتزام بالحد الأدنى للفناء أو فتحة السقف.