«إعادة البيع على الخريطة».. ربح سريع و«مضاربة» غير مضمونة

أكد خبراء عقاريون أن إعادة بيع العقار على الخريطة أو على المخطط، أو ما يعرف بـ«إعادة البيع» قبل انتهاء المشروع، ممارسة موجودة في سوق العقارات، باعتبارها نوعاً من الاستثمار لتحقيق الربح السريع.

وأوضحوا لـ«الإمارات اليوم» أن نسبة العائدات المحققة من إعادة بيع العقارات على الخريطة تعتمد بالدرجة الأولى على الموقع كعامل رئيسي في تحقيق تلك الأرباح، إلى جانب سمعة المطور العقاري وجودة المشروع العقاري.

وفي حين أوضح خبراء عقاريون أن هدف شراء عقار على الخريطة ثم إعادة بيعه هو الاستفادة من فارق السعر، حيث غالباً ما تكون أسعار العقارات على الخريطة أقل من العقارات الجاهزة، حذروا من مخاطر محتملة مثل التأخير في تسليم المشاريع، وتقلبات سوق العقارات، وارتفاع أسعار الفائدة.

كما قدم أحد الخبراء العقاريين وجهة نظر أخرى، حيث وصف إعادة بيع العقارات قيد الإنشاء بـ«المضاربة»، وقال إنها تتعارض مع طبيعة الاستثمار العقاري، ومن يحقق أرباحاً منها يفعل ذلك بسبب مصادفة غير مؤكدة.

وأكد أن الاستثمار في القطاع العقاري يتم من خلال شراء العقار ثم استئجاره والاستفادة من الدخل الإيجاري والعوائد المرتفعة، ومع مرور الوقت ومع التطور العمراني ترتفع قيمة العقار، وبالتالي هذا هو الاستثمار الصحيح لتحقيق العائد الإيجاري والرأسمالي الإجمالي.

استثمار

وتفصيلاً، قال إسماعيل الحمادي، مؤسس ورئيس مجلس إدارة شركة الرواد العقارية المتخصصة في الاستشارات والتسويق العقاري، إن الربح من إعادة بيع عقار قيد الإنشاء موجود في سوق العقارات منذ بداياته، فهو نوع من الاستثمار لتحقيق الربح السريع.

وأضاف الحمادي أن «هذا الوضع تضاعف خلال السنوات الأخيرة، خاصة بعد جائحة كوفيد-19، حيث زاد الطلب على الفلل والعقارات الفاخرة، وشهد السوق عدة حالات لمستثمرين حققوا مكاسب تصل إلى 50% أو أكثر من استثماراتهم في عقارات تم شراؤها على الخريطة ثم إعادة بيعها، خاصة العقارات الواقعة في مناطق ذات طلب مرتفع مثل نخلة جميرا أو دبي هيلز استيت».

وأوضح: «كان سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم عند إطلاق المشاريع في هاتين المنطقتين نحو 1.2 مليون درهم، فيما تم إعادة بيعها بما يصل إلى مليوني درهم، وهي لا تزال على المخطط».

وأكد الحمادي أن نسبة العوائد المحققة من إعادة بيع العقارات على الخارطة تعتمد بالدرجة الأولى على الموقع كعامل رئيسي في تحقيق تلك الأرباح، بالإضافة إلى سمعة المطور العقاري ونوعية المشروع.

وأضاف أن الهدف من شراء العقارات على الخارطة ثم إعادة بيعها هو الاستفادة من فارق السعر، حيث إن أسعار العقارات على الخارطة غالباً ما تكون أقل من العقارات الجاهزة، وهنا يمكن للمشتري تحقيق ربح عند إعادة البيع، حتى في المراحل الأولى من المشروع، وخاصة في المناطق التي يكثر فيها الطلب، وهذا ما تشهده دبي حالياً مع زيادة عدد السكان وتزايد عدد المستثمرين الأجانب، ما يزيد الطلب على العقارات ويعزز قيمتها مع مرور الوقت، وهو ما وسع من فرص المستثمرين في تحقيق أرباح من إعادة بيع العقارات على الخارطة أو على الخريطة.

مكاسب كبيرة

من جانبه، قال رئيس مجلس إدارة شركة الوليد للاستثمار محمد المطوع: إن سوق العقارات في دبي حقق مكاسب كبيرة من بيع العقارات خارج الخريطة، أو ما يعرف بـ«إعادة البيع»، وهناك أرباح أيضاً، خاصة للمشاريع التي تم إطلاقها منذ أكثر من عام، مشيراً إلى أن من اشتروا في تلك الفترة حققوا أرباحاً تجاوزت 20%.

وأكد المطوع أن الموقع واسم المطور وطبيعة المكان عوامل تؤثر على هامش الربح، مؤكداً وجود قوة بيعية كبيرة في سوق العقارات بدبي.

فرصة

وفي هذا الصدد، قالت أسماء موفقي، مديرة العلاقات العامة والمبيعات في شركة بيت السلام للتطوير العقاري، لـ«الإمارات اليوم»: «الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء يعد فرصة مربحة للمستثمرين من خلال إعادة البيع».

وأوضحت أن «المستثمرين يشترون العقارات بأسعار منخفضة خلال مرحلة البناء، مدعومة بخطط سداد ميسرة تقدمها العديد من المشاريع، ومع اقتراب موعد تسليم العقار ترتفع قيمته بشكل كبير، ما يسمح بإعادة بيعه بربح يتراوح عادة بين 10% و30%، وفي بعض الحالات الخاصة قد تصل الأرباح إلى 50%، خاصة في المشاريع الفاخرة أو العقارات في مواقع مميزة، خلال فترة تتراوح بين ثلاثة إلى ستة أشهر».

وأوضحت أن العوامل التي تؤثر على نجاح صفقة «إعادة البيع» تشمل الموقع، حيث تكون العقارات الواقعة في المناطق الناشئة أو التي تشهد طلباً عالياً أكثر ربحية، إضافة إلى سمعة المطور العقاري ومستوى الثقة التي يتمتع بها في السوق، ما يؤثر بشكل كبير على قيمة العقار عند إعادة بيعه.

وأشارت أيضاً إلى أن «التوقيت» عامل مهم في نجاح «إعادة البيع»، إذ يفضل الانتظار حتى اقتراب موعد التسليم، أو تحسن السوق، حتى ترتفع قيمة العقار، مشيرة إلى أن ظروف السوق وعوامل العرض والطلب لها تأثير مباشر على الأسعار.

وحذر موفقي من بعض المخاطر في هذا النوع من عمليات السوق، قائلا: “على الرغم من المكاسب الكبيرة المحتملة، إلا أن المستثمرين يواجهون مخاطر محتملة مثل تأخر تسليم المشاريع، وتقلبات سوق العقارات، وارتفاع أسعار الفائدة. لذلك، من الضروري إجراء بحث دقيق واختيار المشاريع المناسبة لضمان عوائد مربحة”.

أهمية الموقع

وفي هذا الصدد، قال رعد رمضان، المدير العام لشركة عواد قرقاش العقارية: «إن إعادة بيع أو إعادة بيع العقارات في دبي يتميز بوجود أرباح، ولكن بنسبة 10%، وقد تصل إلى 15%»، مشيراً إلى أن ذلك يعتمد على الموقع والبنية التحتية المؤدية إلى الموقع.

وأضاف: «بعض المواقع تحقق أرباحاً تصل إلى 100%، مثل نخلة جميرا، التي يمكن القول إنها سجلت أرباحاً خيالية، في حين تختلف نسب الأرباح والمكاسب من منطقة إلى أخرى».

وأكد رمضان أن البنية التحتية التي تتمتع بها دبي بشكل خاص ودولة الإمارات بشكل عام، والقوانين التي وضعتها الحكومة لضمان حقوق المستثمرين، إضافة إلى مساهمة القطاع المصرفي، ساعدت على تحقيق أرباح قوية في سوق العقارات في دبي.

صدفة

في المقابل، قدم العضو المنتدب لشركة هاربور العقارية مهند الوادي وجهة نظر أخرى بشأن إعادة البيع في سوق العقار، قائلاً إن إعادة بيع العقارات قيد الإنشاء يعتبر «مضاربة».

وأضاف: «القطاع العقاري استثمار طويل الأمد، تشتريه وتصبر عليه وتؤجره ثم تبيعه في الوقت المناسب، أما شراء عقار قيد الإنشاء وبيعه بعد سداد الدفعة الأولى لتحقيق ربح فهو مضاربة، وهو ضد طبيعة الاستثمار العقاري، ومن حقق ربحاً من ذلك فقد فعل ذلك بسبب مصادفة غير مضمونة».

وأوضح الوادي أن الاستثمار في القطاع العقاري يتم من خلال شراء العقار ثم تأجيره والاستفادة من الدخل الإيجاري والعوائد المرتفعة، ومع مرور الوقت ومع التطور العمراني والاستراتيجيات المتبعة في دبي، سترتفع قيمة العقار، وبالتالي فإن هذا هو الاستثمار الصحيح لتحقيق العائد الإيجاري الإجمالي وعائدات رأس المال.

وانتقد الوادي بعض من يظهرون على مواقع التواصل الاجتماعي ويقدمون أنفسهم كخبراء ويقولون إن هذا هو الطريق الصحيح لتحقيق الإيرادات، مؤكدا أن هذه وعود فارغة، وقال: “للأسف ظاهرة جديدة سيئة جدا ظهرت على مواقع التواصل الاجتماعي”.

استثمار قصير الأجل

قال الرئيس التنفيذي لشركة ملاك العقارية طارق رمضان، إن «إعادة البيع» في العقارات أمر مرغوب فيه بالنسبة لبعض المشاريع، خاصة لبعض المطورين المعروفين والكبار، الذين تباع مشاريعهم خلال يوم أو يومين، وتحظى بطلب كبير.

وأضاف: «الأسعار ارتفعت الآن بشكل كبير، وبالتالي فإن فرص تحقيق الأرباح، مقارنة بمن اشتروا قبل عام أو عامين، أصبحت أقل، نظراً لأن الأسعار وصلت إلى أعلى مستوياتها»، مؤكداً أن هذا لا يعد (مضاربة)، أو شراء وبيع خلال أيام أو أشهر، وإنما هو استثمار قصير الأجل.

وتابع رمضان: «بعض المشاريع الكبرى لمطورين عقاريين معروفين شهدت ارتفاعاً كبيراً في الأسعار وحققت أرباحاً، ولكن هناك مشاريع لم ترتفع أسعارها».